Аналіз проекту Закону «Про рієлтерську діяльність в Україні»

Перегляди: 151

Аналіз проекту Закону «Про рієлтерську діяльність в Україні» від «Ліги антитрасту»

4zda9hey_md-570x380

На початку червня 2020 року у Верховній Раді було зареєстровано проект Закону, розроблений групою народних депутатів, метою якого є законодавче врегулювання сфери надання рієлтерських послуг, визначення понять у цій сфері, встановлення прав, обов’язків та відповідальності суб’єктів рієлтерської діяльності, регламентація основи рієлтерського самоврядування.

1. Проект Закону визначає, що фахівцями у сфері рієлтерської діяльності є агент та брокер, що набувають такого статусу з моменту включення відомостей про них до відповідного Реєстру. Для отримання свідоцтва брокера необхідно пройти професійну підготовку в акредитованих закладах та скласти іспит. Агенти та брокери мають право працювати на підставі трудового договору з суб’єктом рієлтерської діяльності (СРД).

Право надання рієлтерських послуг надається виключно СРД, яким може бути брокер, зареєстрований як фізична особа – підприємець та юридична особа у штаті якої працює не менше одного брокера. Документом, який підтверджує статус СРД є сертифікат.

  1. Згідно з проектом Закону органами, на які покладається обов’язок допуску на ринок, ведення Реєстрів та баз, представлення інтересів фахівців та СРД перед органами влади, затвердження національних положень тощо є органи рієлтерського самоврядування.

Так, професійне самоврядування рієлтерської діяльності здійснюється через Національну федерацію фахівців у сфері рієлтерської діяльності та діючі в її складі органи. Національна федерація є громадською спілкою із всеукраїнським статусом, що об’єднує професійні об’єднання у сфері рієлтерської діяльності та здійснює професійне самоврядування рієлтерської діяльності.

До складу Національної федерації віднесено Кваліфікаційно-сертифікаційну комісію;  З’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності; Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

Згідно з проектом, на жоден орган влади не покладається функції та повноваження з регулювання рієлтерської діяльності, здійснення контролю за фахівцями та суб’єктами.

  1. Проект Закону не визначає та не конкретизує низку положень, а містить багато відсильних норм, за якими передбачається розробка підзаконних актів та інших документів, зокрема, Національних положень, що регламентуватимуть:

– порядок сертифікації СРД;

– ведення Реєстру;

– Правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, правила професійної етики, правила та вимоги до проведення прилюдних торгів, інші професійні положення (правила) у сфері рієлтерської діяльності;

– Порядок проходження професійної підготовки та підвищення кваліфікації брокерів, вимоги до якості рієлтерських послуг та Правила з якості (Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності).

– Положення про кваліфікаційний іспит

– Положення про сертифікацію суб’єктів рієлтерської діяльності (Рада);

– Порядок ведення Єдиної інформаційної бази даних, внесення до неї інформації та користування нею, формування та отримання інформаційних паспортів про об’єкти нерухомості.

– тощо

В цілому акцент зроблено на положеннях, актах та рішеннях саме органів рієлтерського самоврядування, що регламентуватимуть рієлтерську діяльність.

  1. Проектом Закону вводиться Єдина інформаційна база даних у сфері рієлтерської діяльності, яка є багаторівневою інформаційно-телекомунікаційною системою, створюється для забезпечення прозорості, достовірності та доступу до інформації та послуг у сфері рієлтерської діяльності, накопичення, обробки, систематизації та пошуку відомостей про об’єкти нерухомості, формування єдиної інформаційної бази даних про об’єкти нерухомості та операції з ними.

Тобто, фактично вся інформація про нерухомість та дії і операції пов’язані з нею будуть відображатися в Єдиній базі.

Так, основною умовою відчуження, реалізації або найму нерухомого майна є внесення відомостей щодо нього суб’єктом рієлтерської діяльності або іншою уповноваженою особою до Єдиної бази даних та формування і реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості. А істотною умовою будь-якого правочину з нерухомим майном стане індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта.

Передбачається, що інформаційний паспорт міститиме, зокрема, висновок з орієнтованою (рекомендованою) вартістю об’єкта нерухомості (ціною операції/послуги з об’єктом нерухомості), визначеною автоматично Єдиною базою даних за результатами автоматизованого моніторингу (в т.ч. з використанням мультилістингу) та опрацювання подібних об’єктів нерухомості (аналогів) із зазначенням інформації про динаміку можливого зростання/зниження такої вартості (ціни) на майбутнє.

На СРД покладається також обов’язок реєстрації укладених ним рієлтерських договорів в Єдиній базі з обов’язковим присвоєнням такому договору унікального номеру. Незареєстровані договори будуть визнані нікчемними.

Посвідчення правочину нотаріусом стане можливим за умови формування та отримання з Єдиної бази даних витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.

Згідно з проектом Закону Єдина база є публічною,  підтримується в актуальному стані у мережі Інтернет, а її користування є  вільним. Порядок ведення Єдиної бази, внесення до неї інформації та користування нею, формування та отримання інформаційних паспортів про об’єкти нерухомості затверджується Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

На суб’єкта рієлтерської діяльності покладається обов’язок реєстрації укладених ним договорів в Єдиній базі з обов’язковим присвоєнням кожному рієлтерському договору унікального номера та поданні інформації про всі укладені договори до Єдиної бази у порядку, обсязі та строки, визначені Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Незареєстровані в Єдиній інформаційній базі даних рієлтерські договори є нікчемними.

Пропонована Єдина база у сфері рієлтерської діяльності, ті функції які вона має виконувати  дуже схожа на Єдину базу даних звітів про оцінку.

Всі пам’ятаємо історію як протягом 2018—2019 років працювала Єдина база даних звітів про оцінку та в неї оцінювачі були зобов’язані вносити інформацію зі звітів, реєструвати їх, однак внесення такої інформації та отримання підтвердження реєстрації звітів були платними, хоча закон це не передбачав. Необхідність впровадження такої бази пояснювалась контролем за правдивістю оцінки нерухомого майна, однак по факту база не виконувала таку функцію.

Не визначеним вбачається й питання яким чином, на основі яких даних та за якими алгоритмами в Єдиній базі буде визначатися вартість нерухомості, застосування цієї вартості, при тому що згідно чинного законодавства електронне визначення оціночної вартості забезпечується Єдиною базою даних звітів про оцінку.

От і зараз постає питання, відповідь на яке відсутня в пояснювальній записці до проекту Закону, якою є справжня мета створення Єдиної бази, в яку необхідно вносити інформацію про все нерухоме майно та правочини з ним, при тому що її держателем не буде держава в особі органу влади та якими будуть умови внесення інформації до неї. А відсутність в проекті Закону основних положень щодо роботи з Єдиною базою, внесення інформації до неї тощо, не дає впевненості в тому, що ця база не буде ще однією «схемою зацікавлених осіб».

  1. Проектом Закону також передбачені процедури публічних торгів, як спосіб реалізації майна та публічної пропозиції, однак відсутні положення що визначаються навіть рамкові правила їх проведення, мету проведення та необхідність впровадження таких процедур.

Отже, проект Закону метою якого є чітке визначення прав та обов’язків фахівців у сфері рієлтерських послуг, порядку надання рієлтерських послуг містить багато відсильних норм, не дає відповіді на низку запитань, що зокрема викладені вище.

  1. Чи може громадянин без залучення брокера/СРД продати квартиру?

Проект Закону не містить положень, які б свідчили про обов’язковість послуг брокера/СРД при будь-яких правочинах з нерухомими майном. Однак, окремі положення дають змогу стверджувати що звернення за послугами брокера/СРД буде обов’язковим. Це такі як:

  • відчуження, реалізація та/або передача в найм (оренду) фізичною особою об’єкта нерухомого майна, коли новим його власником, користувачем стає інша фізична або юридична особа здійснюється за умови внесення до Єдиної бази відомостей стосовно об’єкта нерухомості (його частини) та формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
  • істотною умовою правочину є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній базі.
  • нотаріус посвідчує правочин за умови формування та отримання з Єдиної бази витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
  1. Чи щодо всього нерухомого майна, яке продається, включається інформація до бази? Якщо так, то як вносити інформацію, якщо квартиру громадянин продає без залучення брокера/СРД?

Згідно з проектом, відомості про об’єкт нерухомості до Єдиної бази вносяться СРД, іншою уповноваженою відповідно до закону особою. Джерелами формування інформаційних паспортів об’єктів нерухомості є:

відомості, що надаються суб’єкту рієлтерської діяльності, іншій уповноваженій відповідно до закону особі на їх запити (звернення);

відомості державних реєстрів, інформація з інших баз даних публічного користування, відкритих для загального користування джерел за винятком відомостей (інформації), що становлять державну таємницю.

  1. Тобто для продажу потрібно два номера? Один з бази оцінки, а інший – з рієлторської бази?

Виходить, що присвоюється номер нерухомого майна за інформаційним паспортом, згенерованим Єдиною базою та його рекомендована вартість, розрахована цією ж базою. А на етапі оцінки майна, формується номер звіту про оцінку та електронно визначається оціночна вартість. Нотаріус не зможе посвідчити правочин, якщо буде відсутній номер за інформаційним паспортом об’єкта або номер звіту.

  1. Хто буде власником та адміністратором бази?

Власником, адміністратором та держателем Єдиної інформаційної бази даних є Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності

  1. Ця база також буде перевіряти вартість?

Єдина база автоматично визначатиме вартість об’єкта нерухомості за результатами автоматизованого моніторингу (в т.ч. з використанням мультилістингу) та опрацювання подібних об’єктів нерухомості. Така вартість буде орієнтовною/рекомендованою і міститиметься у висновку, який є складовою інформаційного паспорта об’єкта нерухомості поряд з власником об’єкта, характеристиками об’єкта тощо.

  1. Дані до бази вносяться напряму чи також через прокладки?

Лише зазначено що відомості вносяться, без деталізації як саме, про посередників мова не йде. Однак є відсильна норма стосовно того, що Порядок ведення Єдиної інформаційної бази даних, внесення до неї інформації та користування нею, формування та отримання інформаційних паспортів про об’єкти нерухомості затверджується Радою суспільного нагляду. Ким розробляється не зазначено

  1. Чи є вимоги про КСЗІ до цієї бази та обсяг інформації, який до неї вносяться? Маю на увазі персональні данні та інформацію про майно.

Про Єдину базу, його створення та порядок взаємодії з суб’єктами майже нічого не має, планується розробка окремого Положення. Стосовно обсягу інформації, є перелік відомостей, які має містити паспорт нерухомого майна:

  • відомості, що ідентифікують особу власника (правоволодільця) об`єкта нерухомості;
  • відомості про об’єкт нерухомості
  • відомості про операцію з об’єктом нерухомості
  • відомості про особу власника (правоволодільця) об’єкта нерухомості, що складаються з інформації, отриманої на відповідні запити (звернення)
  • відомості про публічну пропозицію та/або публічні торги (у випадку їх проведення)
  • висновок з орієнтованою (рекомендованою) вартістю об’єкта нерухомості
  • коментар щодо об’єкта нерухомості
  • відомості про операції з інформацією, яка міститься в інформаційному паспорті об’єкта нерухомості.

Галина Верцімаха, «Ліга антитрасту»

Висновок Головного науково-експертного управління ВР на проект Закону України «Про рієлторську діяльність»

Законопроект, як зазначається у п. 1 пояснювальної записки до нього,розроблений «з метою забезпечення єдиної державної політики у сфері регулювання рієлтерської діяльності в Україні, захисту прав і інтересів фахівців у сфері рієлтерської діяльності, суб’єктів рієлтерської діяльності та споживачів рієлтерських послуг».Для цього в ньому пропонується визначити:терміни, які вживаються в ньому; засади провадження рієлтерської діяльності та надання рієлтерських послуг; порядок атестації та сертифікації у сфері рієлтерської діяльності; права, обов’язки та відповідальність фахівців у сфері рієлтерської діяльності, суб’єктів рієлтерської діяльності та споживачів рієлтерських послуг тощо. Крім цього, відповідні зміни вносяться до Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі – КУпАП), Цивільного кодексу України (далі – ЦК), законів України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення», «Про стандартизацію», «Про третейські суди», «Про рекламу».

На думку суб’єктів права законодавчої ініціативи, прийняття проекту «створить умови для детінізації сфери надання рієлтерських послуг, встановить прозорі умови діяльності фахівців у сфері рієлтерської діяльності, забезпечить належний захист прав та охоронюваних законом інтересів споживачів рієлтерських послуг, призведе до збільшення надходжень до Державного бюджету України, сприятиме якісному наданню послуг у сфері рієлтерської діяльності та належному проведенню операцій з нерухомим майном, та дозволить сформувати Єдину інформаційну базу даних про об’єкти нерухомості, що забезпечить систематизацію та швидкий пошук перевіреної інформації про нерухоме майно (юридичної, технічної, цінової, тощо), надасть можливість користуватися зручними сервісами при проведенні операцій з об’єктами нерухомості» (п. 6 пояснювальної записки до проекту).

Головне управління, розглянувши законопроект протягом вкрай обмеженого проміжку часу, вважає за доцільне висловити щодо нього наступні зауваження та пропозиції.

Хоча у преамбулі проекту визначено, що метою закони є забезпечення єдиної державної політики у сфері рієлтерської діяльності, у подальшому вказане питання у проекті практично не регулюється (зокрема, у ньому не визначені державні органи, які здійснюють відповідне державне регулювання та їх повноваження).

2. У п. 2 ч. 1 ст. 3 проекту пропонується дати визначення терміну «акредитований заклад з професійної підготовки» в якому передбачається віднести до нього заклад, визначений у встановленому цим Законом порядку, який має право здійснювати професійну підготовку та/або підвищення кваліфікації брокерів з нерухомості за програмами професійної підготовки. Разом з тим, у проекті відсутній порядок визначення акредитованих закладів.

3. Згідно з ч. 2 ст. 6 проекту статус агента та брокера може мати особа, яка має повну загальну освіту, що, на нашу думку, навряд чи достатньо для кваліфікованого зайняття вказаною діяльністю.

4. Щодо запровадження у проекті поняття рієлторського запиту (ст. 9), зазначимо, що,на нашу думку, вказане питання врегульоване у Законі України «Про доступ до публічної інформації». Зокрема у ч.ч . 1, 4 цього Закону зазначається, що розпорядник інформації має надати відповідь на запит на інформацію не пізніше п’яти робочих днів з дня отримання запиту, а у разі якщо запит стосується надання великого обсягу інформації або потребує пошуку інформації серед значної кількості даних, розпорядник інформації може продовжити строк розгляду запиту до 20 робочих днів з обґрунтуванням такого продовження.

5. У ст. 23 проекту пропонуємо уточнити чи всі громадські організації, що є професійними об’єднаннями у Національній федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності виступають її засновниками та членами, а також чи можуть вони виходити з її складу і які це матиме наслідки.

6. Вважаємо, що законопроект переобтяжений другорядними з точки зору його мети положеннями, необов’язковими для детального регулювання на законодавчому рівні. Зокрема, це стосується особливостей діяльності таких органів Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, як: Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності (ст. 26 проекту), З’їзду фахівців у сфері рієлтерської діяльності (ст. 27 проекту), Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності (ст. 28 проекту), Голови Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності (ст. 29 проекту). Доречність унормування подібного змісту питань на рівні закону є сумнівною.

7. Згідно з ч. 1 ст. 31 проекту акти та рішення органів рієлтерського самоврядування є обов’язковими до виконання всіма фахівцями у сфері рієлтерської діяльності та суб’єктами рієлтерської діяльності, професійними об’єднаннями у сфері рієлтерської діяльності, іншими фізичними та юридичними особами. Проте обов’язковість поширення на них вимог вказаних рішень чи актів є дискусійною, оскільки члени органів рієлтерського самоврядування виконують свої обов’язки на громадських засадах (ч. 3 ст. 25 проекту).

8.Щодо запропонованих у п. 2 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» проекту проекті змін до Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі – КУпАП) слід звернути увагу, що 11.06.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення процедури внесення змін» від 19.05.2020 № 619-IX (далі – Закон № 619-IX), яким внесено зміни до КУпАП. Зокрема, відповідно до ч. 4 ст. 2 КУпАП (у редакції Закону № 619-IX) «зміни до законодавства України про адміністративні правопорушення можуть вноситися виключно законами про внесення змін до цього Кодексу та інших законів України, що встановлюють адміністративну відповідальність, та/або до законодавства України про кримінальну відповідальність, та/або до кримінального процесуального законодавства України». Таким чином, законопроект потребує доопрацювання в частині змін до КУпАП, адже такі зміни мають бути подані у окремому проекті закону.

9. Запропоновані у п. 4 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» проекту зміни до ст. 8 Закону України «Про третейські суди», якими встановлено, що постійно діючі третейські суди можуть утворюватися та діяти при Національній федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, на наш погляд, є зайвими, адже вказані положення повною мірою охоплюються приписами п. 1 ч. 1 ст. 8 зазначеного Закону, що третейські суди можуть утворюватися при всеукраїнських громадських організаціях.

10. У п. 6 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» проектуч. 1 ст. 638 ЦК доповнюється новим абзацом, згідно з яким «істотною умовою договору, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних у сфері рієлтерської діяльності відповідно до Закону України «Про рієлтерську діяльність в Україні»».При цьому, зазначимо, що у ч. 3 ст. 34 проекту передбачається, що «відчуження, реалізація та/або передача в найм (оренду) фізичною особою об’єкта нерухомого майна, його частини на умовах, коли новим власником, користувачем нерухомого майна та/або речових прав на нього стає інша фізична особа або юридична особа здійснюється за умови внесення до Єдиної інформаційної бази даних відомостей стосовно об’єкта нерухомості (його частини) та формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості».

В свою чергу, отримання індивідуального реєстраційного номеру інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних у сфері рієлтерської діяльності можливо лише у випадку, коли всі передбачені проектом дані про об’єкт нерухомості та його власника будуть внесені до вказаної бази даних. Відповідно п. 1 абз. 5 до ч. 1 ст. 34 проекту до складу цих даних включено персональні дані фізичних осіб, зокрема, відомості, що ідентифікують особу власника (правоволодільця) об`єкта нерухомості: «а) для фізичних осіб: прізвище, ім’я та по батькові; дата народження; місце проживання; ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів (паспортні дані – для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідному контролюючому органу і мають відмітку у паспорті)». При цьому, правовою підставою для надання фізичною особою ріелторусвоїх персональнихданих для внесення до вказаного реєструвідповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України «Про захист персональних даних» може бути лише відповідний правочин, тобто, в даному випадку – договір з ріелтером.

Отже, із змісту вказаних положень випливаєнеобхідність укладення ріелтерського договору для здійснення операцій з нерухомістю, що у разі їх прийняття може обмежити права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном (продавати, купувати, здавати в оренду таорендувати тощо)без посередника – ріелтера.У зв’язку з цим вважаємо, що вказані положення проекту вимагають доопрацювання з метою усуненняможливих негативних наслідків.

11. Законопроект потребує відповідного техніко-юридичного вдосконалення, зокрема, деякі його статті виглядають занадто громіздкими, а іноді регулюють змістовно непов’язані відносини. Такий характер властивий ст. 34 проекту, яка має назву «Розповсюдження інформації про об’єкти нерухомості» у якій одночасно регулюються детальний перелік відомостей, які повинні міститися в інформаційному паспорті об’єкта нерухомості та відносини пов’язані з рекламою цих об’єктів. Тому ця стаття може бути поділена на кілька статей. Крім цього, у ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» проекту за правилами законодавчої техніки у разі, якщо у законопроекті пропонується внесення змін до декількох законодавчих актів, вони розташовуються у хронологічному порядку, а у разі, якщо серед таких актів є кодекси, вони розташовуються на початку проекту.

Керівник Головного управлінняС. Тихонюк

Вик.: Е. Вальковський, О. Куціпак

Источник nashigroshi

Tweet about this on TwitterShare on FacebookShare on Google+

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code