Сдать жилье в аренду: как защититься от недобросовестных жильцов и правильно составить договор

Перегляди: 55

Для того, чтобы обезопасить себя и свое имущество, при сдаче жилья в аренду обязательно нужно заключать договор и брать залоговую сумму

5cab6240498d9

Часто мы пишем о том, как украинцам найти и выгодно арендовать жилплощадь, при этом не нарвавшись на мошенников. Но есть и обратная сторона медали – арендодатели, которые страдают от засилья недобросовестных жильцов и ущерба, нанесенного квартире. Сайт «Сегодня» решил разобраться, как в Украине без рисков сдать в аренду жилье, какие есть нюансы при составлении договора, каким жильцам лучше отдать предпочтение и стоит ли пользоваться услугами риелторов.

Какие сейчас цены на аренду

Рынок недвижимости в Украине достаточно динамичный. Если на нем периодически и случаются застои в сегменте купли/продажи, то на арендном поле таких проблем никогда не возникает. Период с середины июля и до конца лета и вовсе считается самым пиковыми сезоном. Ведь в это время множество студентов переезжает в другие города и ищет себе жилье, т.к. общежития предоставляют далеко не всем.

Ранее мы уже писали о том, что стоимость аренды жилья в Украине высокая и даже существенно превышает среднюю зарплату. Особенно это касается крупных городов, хотя в небольших областных и даже районных центрах ситуация не лучше.

По данным аналитиков OLX во 2 квартале 2019 года на их платформе насчитывалось около 98 тыс. объявлений о долгосрочной аренде жилья. К слову, лидером по количеству предложений по Украине стала Киевская область, которая сосредоточила почти половину всех объявлений – 40%. Второй в рейтинге является Одесская область – 11%, а ТОП-3 закрывает Днепропетровск, где доля объектов составляет 9%. А вот в Тернопольской и Волынской области меньше всего предложений – их часть не достигает даже 1%.

«В первом полугодии 2019 г. квартиры с самой высокой стоимостью сосредоточились в Киевской области. Однокомнатное жилье в столице можно арендовать за 7,5 тыс. грн в среднем, за двушку арендодатели берут 10 тыс. грн, а трехкомнатная квартира обойдется около 11 тыс. грн. Второй по стоимости жилья регион в Украине – Львовский. Интересно, что если приложить 500 грн к цене однокомнатной квартиры в столице, то во Львовской области этой суммы хватит, чтобы арендовать трехкомнатные апартаменты. Закарпатская область закрывает ТОП-5 регионов с самыми высокими ценами на аренду квартир, обогнав Днепропетровск. Цены на квартиры в Закарпатье составляют от 5160 грн за однушку, а за двухкомнатную и трехкомнатную квартиры арендодатели просят одинаково, в среднем – 6 тыс. грн», – отмечают аналитики OLX в комментарии сайту «Сегодня».

В Одесской и Харьковской областях средние цены на однушки достигают 6 тыс. грн, двухкомнатные квартиры – около 7 тыс. грн. В Днепропетровской и Черновицкой областях цены схожи – 4 тыс. за однокомнатные, 4,5–5 тыс. за двушки и около 6 тыс. за трехкомнатное жилье. В остальных областях Украины стоимость жилья значительно меньше и почти везде можно найти однокомнатные квартиры до 4 тыс. грн. Минимальные цены зафиксированы в Донецкой, Сумской, Черниговской и Луганской областях, где средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры находится на уровне 2 тыс. грн, в двухкомнатной – около 3 тыс. грн.

Не стоит забывать, что цены на квартиры зависят от множества факторов – начиная от расположения (чем ближе к метро и чем лучше транспортная развязка – тем выше цена) и заканчивая ремонтом и наличием техники. К тому же, приводится средняя цена, т.е. снять однушку за 7,5 тыс. грн в Киеве вполне реально, только, вероятнее всего, находится она будет далеко от метро, а ремонту уже будет несколько десятилетий. Цены на однушки около метро и с приличным интерьером будут стартовать от 10 тыс. грн и выше.

Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры. Именно в них украинцы инвестируют чаще всего. Согласно данным различных порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). А если взять среднюю цену за аренду однушек с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 лет.

«Со второго полугодия 2018 г. чаще всего сдают однокомнатные квартиры – 19% объявлений, двухкомнатные отстают по количеству предложений примерно на 3%, а доля трехкомнатных апартаментов не превышает 6%», – говорят в OLX.

При этом неудивительно, что наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются именно однушки.

Как написать хорошее объявление

Многие украинцы инвестируют в недвижимость, ведь это стабильный и надежный долгосрочный доход. Но здесь тоже есть свои нюансы. Опытные арендодатели уже знают, как правильно составить договор, где найти жильцов и как не попасть на мошенников. А вот для новичков все это окажется сложной задачей. Мы поговорили с аналитиками в сфере недвижимости и риелторами, которые подробно объясняют, как написать объявление и где его лучше всего размещать.

Василий Качерай, директор финансовой компании «Эко-дом» рассказывает, что, объявление должно быть простым и стандартным – количество комнат, площадь квартиры, описание санузлов, состояние ремонта, наполненность техникой и мебелью.

«Также нужно указывать требования к будущим арендаторам, например, только семьи, с детьми или без, с животными, или без. Можно эти требования не указывать, но если они принципиальны, то лучше указать, это сразу отсеет ненужные звонки», – поясняет Качерай.

В аналитическом центр DOM.RIA отмечают, что в начале объявления нужно указывать наиболее важные моменты, и постепенно переходить к менее значащим. Это позволит клиенту сформировать правильное представление о квартире или доме и обратить особое внимание на основные преимущества объекта.

Конкретизируйте – не «супермаркеты и торговые центры в пешей доступности», а «торговый центр в 200 метрах от дома». Не используйте сокращений – не «3-комн. квартира 7/16 новостр.», а «трехкомнатная квартира на 7 этаже шестнадцатиэтажной новостройки». Разбивайте текст на части и используйте подзаголовки – так информация воспринимается проще и удобнее.

"Не забывайте про качественные фотографии. Они позволяют наглядно оценить состояние квартиры, обстановку. Фото в обязательном порядке должны быть дополнены развернутым и одновременно лаконичным описанием. Нужно указать как можно больше значимой для покупателя информации с конкретикой, но не перегружая текст деталями и «водой», – говорят аналитики DOM.RIA.

Еще один важный аспект – срок сдачи квартиры. Нужно определиться заранее, и уже исходя из этого устанавливать цену. Риелтор Анна Подсадных рассказывает, что цены на жилье зависят также от сроков сдачи, на более короткие сроки (1-3 месяца) цена может быть выше на 10-15%.

«Обязательно нужно брать залоговую сумму с арендатора, которая возвращается при его выселении, это ваша страховка на случай, если что-то сломают. Также нужно проверять работоспособность бытовой техники, кранов при заселении и выселении арендаторов. Можно застраховать свою квартиру и имущество от затопления, порчи и ответственности третьих лиц (например, если арендаторы затопили соседей)», – советует Анна Подсадных.

Где публиковать объявление

Риелтор Анна Подсадных добавляет, что для поиска сайтов, где разместить объявления о сдаче жилья в аренду, можно просто написать в строке поиска «сдать квартиру в городе Х» и посмотреть все сайты, которые выдаст поиск.

Также объявление можно разместить в социальных сетях, это позволит выбрать арендаторов из знакомых, что для многих кажется более приемлемым вариантом, нежели селить в квартиру абсолютно незнакомых людей.

«Вы распространите это предложение „среди своих“, которые и являются самыми желанными арендаторами, так как вы их знаете, и это не потребует дополнительной проверки. Далее все зависит от того, готовы ли вы сами показывать квартиру всем желающим, или хотите отдать это риелторам. Если отдаете риелторам, то дальше это уже их дела. Если же будете искать самостоятельно, то тогда объявление, кроме своих страниц в соцсетях, стоит разместить на специализированных сайтах объявлений, а также можно в местной рекламной печати. В объявлении обязательно пишите „без посредников“ – это знак для потенциальных арендаторов, что им не придется дополнительно платить риелтору, и такие объявления рассматривают в первую очередь», – поясняет Василий Качерай.

Он добавляет, что вы можете одновременно пользоваться услугами риелтора и искать жильцов самостоятельно, т.к. хозяин недвижимости в этом случае ничего не теряет и затрат не несет; в то же время, есть часть арендаторов, которые ищут только через риелторские агентства, чтобы не тратить время зря.

«Чтобы сдать квартиру я бы все-таки предложила воспользоваться услугами профессионального и проверенного риелтора. У него есть база данных потенциальных арендаторов или он сам правильно все сделает, чтобы их найти быстро. Для этого правильно составьте портрет идеального, но реального квартиранта. При этом настоятельно рекомендую спросить у риелтора о форме договора, которую собственник будет заключать с арендатором. Все ли в договоре устраивает? Поскольку на рынке аренды спрос превышает предложение, то собственники обычно не платят риелторам, а платят арендаторы», – комментирует ситуацию директор Волынского агентства недвижимости Лариса Мусийчук.

Как составить договор

Даже если квартирант уверяет вас в том, что он просто идеал – не пьет, не курит, вечеринки не устраивает и убирает в квартире трижды в день, все равно нужно составлять договор аренды, ведь это, по сути, единственный инструмент, который поможет защитить вам свое имущество.

«На срок менее трех лет договор об аренде можно заключить без нотариального заверения. Такой договор имеет юридическую силу согласно 811 статье Гражданского кодекса. Она разрешает заключать его только в письменной форме без заверения у нотариуса. В документе должны быть прописаны права и обязанности каждой стороны, сроки внесения арендной платы и ее размер. Сдавая квартиру официально, арендодатель будет уплачивать налог в размере 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. Но в таком случае у человека будут гарантии, что при нарушениях правил и условий договора со стороны арендатора он сможет доказать свою позицию в суде», – пишут аналитики DOM.RIA.

Многие также советуют максимально проверять всю возможную информацию об арендаторах. Это, конечно, не даст стопроцентных гарантий, но поможет избежать неприятных неожиданностей.

«Перед заключением договора аренды обязательно изучите паспортные данные потенциальных квартирантов, проверьте, не числятся ли их паспорта как потерянные, проверьте в открытых источниках, оформлены ли они, как предприниматели, в конце концов, просто загуглите их – благо, большинство реестров открыты и позволяют проверить эти данные», – добавляет Василий Качерай.

Если вы пользуетесь услугами риелторов, то договор вам предоставят. Если же вы решили сдать квартиру самостоятельно, договор можно найти в интернете и переделать его под себя.

«Скачайте типовой договор из интернета по аренде, переделайте его, так как вам удобно (арендатор может согласиться, если нет – будете переделывать вместе). На подписании договора настаиваю, потому что иногда это единственный способ доказать ваши права как собственника. И будьте готовы отвечать на звонки не только потенциальных арендаторов, но и риелторов, ищущих себе заработок таким путем», – отмечает Лариса Мусийчук.

При составлении договора нужно обязательно указывать все важные для вас пункты. Так, договор нужно заключать только в письменной форме, а юристы советуют обязательно указывать срок действия договора – в случае не указания срока действия договора считается что, он заключен на пять лет.

«Оптимальным, как правило, является заключение договора на срок в один год, учитывая инфляцию и увеличение цен в стране в целом, с последующим пролонгированием договора на следующий период, если ни одна из сторон не заявит о необходимости его изменения. В договоре необходимо указывать порядок вселения и выселения нанимателя, порядок расчетов (сумму и сроки). Также необходимо указать порядок расторжение договора – за сколько нужно предупреждать о расторжении, и штрафные санкции в случае, если стороны нарушают условия договора – в частности, наниматель не вовремя рассчитывается», – говорит в комментарии сайту «Сегодня» юрист Владимир Данилин, ЮКК «Де-юре».

Он добавляет, что у жильцов необходимо брать копию паспорта и идентификационного налогового номера: если рассматривать худшую ситуацию – жильцы окажутся непорядочными и нанесут ущерб, а потом исчезнут в неизвестном направлении – именно знание их ФИО, кода и адреса прописки будет достаточным для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания ущерба.

В свою очередь, Владислав Фирсов, юрист ЮК «AS Legal» поясняет, что также нужно обязательно составлять акт приема-передачи недвижимости, где важно прописать состояние квартиры на момент заселения и выселения арендатора, что позволит доказать причинение материального вреда в момент пользования жильем.

«Важно указать в договоре порядок проведения арендатором капитального ремонта жилья. Важно помнить, что проведение косметического ремонта и поддержание жилья в том виде, в котором оно существовало на момент подписания акта-приема передачи, возлагается на арендатора. Любые другие улучшения, которые повышают оценочную стоимость квартиры, могут проводиться только по согласованию сторон. Что касается расчетов, советуем арендодателю прописать в договоре пункт, согласно которому на момент заселения арендатора он обязан внести плату за первый и последний месяцы пользования жильем», – добавляет Фирсов.

Также стоит брать залог у арендаторов и прописывать это в договоре, ведь залоговая сумма – это гарантия, что жильцы не нанесут вред вашему имуществу; в том случае, если вред все же будет, деньги к ним просто не вернутся.

К сожалению, максимально обезопасить себя и найти идеального арендатора не так-то просто и всегда есть определенные риски. Но если соблюдать все то, о чем мы написали выше и тщательно составлять договор – рисков будет намного меньше, а в случае чего недобросовестных съемщиков можно будет привлечь к ответственности, хотя сделать это, возможно, будет непросто.

«Для привлечения арендатора к ответственности, одного лишь договора аренды не достаточно. Важно также доказать, что вред имуществу был нанесен в момент пользования объектом аренды и по вине самого арендатора, а не в результате ненадлежащего технического состояния или иных, не зависящих от него, причин», – подытожил Фирсов.

Источник segodnya

Tweet about this on TwitterShare on FacebookShare on Google+

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code