Смарт-квартиры: выгодная инвестиция или риск?

Перегляди: 454

Смарт-квартиры позволяют приобрести отдельное жилье, но порождают вопросы о качестве строительства и надежности застройщиков. Насколько удачной будет инвестиция в малогабаритное жилье нового типа? (Укр.)

smart-plan-22

Ринок житлової нерухомості переживає складний період. Економічна криза наклала відбиток і на забудовників, які змушені знижувати вартість житла, і на покупців, платіжна спроможність яких внаслідок девальвації гривні зменшилася.

За даними Держстату обсяг введеного в експлуатацію житла за два роки знизився на 15%.

«Хоча об'єми будівництва в 2017 році будуть потроху зростати, кількість угод з придбання житла падатиме. Тому я передбачаю, що в таких умовах у 2017 році ціни на житлову нерухомість в доларовому еквіваленті залишаться на рівні 2016 року», — прогнозує аналітик SV Development Сергій Костецький.

У таких умовах в забудовників виникла ідея зменшити площі квартир до мінімуму і дозволити покупцям, які не можуть купувати квартири площею 40-80 кв м, вкласти хоча б невеликі кошти в нерухомість та отримати автономне житло.

Результат не забарився: зараз можна знайти так звані смарт-квартири площею 15-28 кв м. Вартість такої квартири коливається від 10 тис дол до 25 тис дол.

За словами Костецького, у Києві смарт-квартир небагато — 6-7% від усього об'єму житлової нерухомості столиці. Найбільш масштабними проектами в даному сегменті є «Комфорт таун» — забудовник «КАН девелопмент», «Смарт хауз» — «РК барбарис», Lego House — «Кийбудмастер», «Шевченківський квартал» — ТОВ «Вендер проджект». Усі ці проекти, за словами експертів, мають «слабкі місця».

Так, «Смарт хауз» — це реконструкція будівлі заводу, тож об'єкт розташований у промисловій зоні. Lego House раніше називався ЖК «Новая волна» і належав скандальному забудовнику Войцеховському, тож не зрозуміло, як цей ЖК буде функціонувати після введення в експлуатацію і чи добудують його взагалі.

За словами експертів, собівартість квадратного метра становить 12-13 тис грн, а якщо ціна за метр нижча або дорівнює собівартості, потрібно уважно перевіряти ЖК і уточнювати, які матеріали використовуються, яка технологія обрана.

Крім того, перед придбанням міні-квартири потрібно ретельно ознайомитися з дозвільними документами на будівництво.

Що таке смарт-квартира

Формат малометражного житла для українців не новий — усі пам'ятають радянські «гостинки». Площа таких квартир становила 20-28 кв м. У радянські часи вони будувалися як тимчасове житло для працівників промислових підприємств.

Тимчасові малометражні квартири складалися з кімнати 14-16 кв м, кухні 5-7 кв м та суміщеного санвузла. Мешканців таких квартир не враховували при обчисленні потреб в соціальній інфраструктурі — дитсадків і шкіл.

Зараз створення такого житла заборонене будівельними нормами, проте у 2016 році в столиці почали з'являтися й активно рекламуватися малогабаритні квартири з привабливою назвою «смарт-квартира».

За словами забудовників, це зручний і функціональний формат нерухомості при відносно невеликій вартості. Кожен квадратний метр там використовується раціонально, що дозволяє максимально оптимізувати життєвий простір. Однак в даному випадку вживати термін «квартира» не зовсім правильно.

Відповідно до «Державних будівельних норм», затверджених Держкомітетом з будівництва та архітектури, нижня межа площі однокімнатної квартири повинна становити 30 кв м, тоді як «смарт-квартири» не дотягують за площею до прописаних «квадратів». Тому такі «квартири» у документах іменують студіями.

Поняття «квартира-студія» умовне, бо такого визначення у законодавстві нема. Це помешкання передбачає відсутність внутрішніх перегородок та окремих кімнат.

ZhK-Smart-House-na-Otradnom-1-k-kvartira-18-m-planirovka

Уперше студії з'явилися в 1920-х роках у США як вид бюджетного житла. Вони користувалися попитом серед незаможних. Житло мало «оупен спейс» і відокремлений санвузол. Зручним цей варіант став для студентів, самотніх і творчих людей. На той час це було чудове вирішення житлової проблеми.

Зараз на Заході квартири-студії стали популярними, суттєво зросла їх площа. Можна знайти квартири-студії і по 100-120 кв м навіть у сегменті елітного житла.

В Україні квартири-студії — це породження нестабільної економічної ситуації, девальвації гривні та зменшення доходів населення.

Як відзначають ріелтори, оренда квартир у національній валюті коштує дорого, тому малометражні помешкання — непоганий варіант доступного житла. Крім того, велика кількість «малометражок» продається саме для оренди.

«Такі квартири купують люди, у яких обмежений бюджет. Це можуть бути покупці, які хочуть здавати такі квартири в оренду. Інколи в новобудовах, які пропонують смарт-квартири, одна людина може купити кілька таких квартир», — коментує генеральний директор АН «Благовіст» Галина Мельникова.

За даними забудовників, основними покупцями такого житла є самотні люди. Для сім'ї з дітьми даний формат не буде зручним через невелику площу.

«Основними покупцями смарт-житла є молоді прогресивні люди, студенти, творчі особистості, які переробляють житло під майстерні, самотні люди, а також пенсіонери, які хочуть зекономити на комунальних платежах», — розповідає представник компанії KAN Development Анна Попруга.

Як же виглядають смарт-квартири? Це невеликі приміщення без перегородок, як правило, з панорамними вікнами, щоб збільшити природне освітлення і хоч трохи знівелювати мініатюрну площу та візуально її розширити.

Забудовники пропонують купувати такі квартири з вбудованою кухонною технікою, яка за розмірами і функціоналом може вміститися у невеликий простір. Природно, що у такому житлі продумані вбудовані ніші для економії дефіцитної площі.

«У всіх квартирах, які ми пропонуємо у ЖК „Комфорт таун“, встановлені бойлери, двотарифні лічильники електроенергії, лічильники опалення і води, а також терморегулятор. Все це допоможе знизити вартість комунальних платежів. За нашими розрахунками, економія може сягати 50%», — розповідає Попруга.

Плюси смарт-квартир Мінуси смарт-квартир
+ Доступність за ціною, економія на комунальних платежах. Таке невелике житло набагато дешевше обслуговувати й обігрівати, ніж звичайні однокімнатні квартири. Відсутність перегородки між кухнею та житловою зоною ускладнює вентиляцію
+ Відсутність перегородок візуально збільшує простір Невелика площа дозволить комфортно проживати лише одній людині. Якщо в смарт-квартирі мешкатиме сім'я, бракуватиме місця
+ Можливість за невеликі гроші придбати автономне відокремлене житло Високі ризики, пов'язані з введенням будинку в експлуатацію, підключенням комунікацій та оформленням права власності на житло

Які перспективи

У радянські часи малогабаритне житло розглядалося як тимчасове, яке пізніше можна було б демонтувати. Хоча ці «гостинки» непогано функціонують і зараз.

Сучасні ж смарт-квартири важко розглядати як тимчасове житло. Вони з'являються в житлових комплексах, де представлені й квартири більш дорогого сегменту. Тому демонтувати такі будинки буде неможливо. Хоча є й інша сторона медалі: цей тип житла має невисоку рентабельність для забудовників.

«Смарт-квартири нерентабельні для забудовників: у будинок потрібно проводити більше комунікацій, зводити більше стін», — каже Костецький.

На думку експертів, у найближчі роки в Україні не варто очікувати будівельного буму, і вартість житла в доларовому еквіваленті буде залишатися на тому ж рівні. За словами Костецького, зростання попиту на смарт-квартири — це, скоріше, піар-хід від забудовників, щоб залучити більше покупців у свої проекти.

Источник Экономическая правда

Tweet about this on TwitterShare on FacebookShare on Google+

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code